Müteahhit ve İnşaat Firması Seçimi

İnşaat işinde en pahalı karar malzeme değil, kiminle çalışılacağıdır. Aynı proje, aynı bütçe ve aynı arsa iki farklı yüklenicide bambaşka sonuçlar verir — çünkü işin kalitesi çizimde değil, sahadaki uygulamada ortaya çıkar.

Ve bu kararın verildiği an, elinizde henüz ortada bir bina yokken bir söze güvenmek zorunda olduğunuz andır. Bu yüzden seçimde bakılacak şey vaatler değil, doğrulanabilir olgulardır: yetki belgesi, bitmiş işler, sözleşme metni ve ödeme yapısı.

Çalışma modelleri

Küçük ölçekli tadilat işlerinde de aynı modeller geçerlidir: anahtar teslim tadilat sözleşmesi.

Seçimden önce doğrulanacaklar

1. Yetki belgesi. Yapı müteahhitliği için yetki belgesi numarası bulunması gerekir; sorulmalı ve teyit edilmelidir.
2. Bitmiş iş. Fotoğraf değil, yerinde görülmüş ve en az bir kış geçirmiş bir iş. Çatı, cephe ve ıslak hacimler ilk kışta konuşur.
3. Önceki iş sahipleriyle görüşme. Tek soru yeterlidir: “Aynı firmayla tekrar çalışır mıydınız?”
4. Şantiye ziyareti. Devam eden bir şantiyesini görmek, düzen ve iş güvenliği hakkında referanstan çok şey söyler: inşaat iskelesi: tipler ve güvenlik.
5. Teknik kadro. Şantiye şefi kim, sahada sürekli bulunacak mı?
6. Mali durum. Nakit akışı bozuk bir yüklenici, işi yarıda bırakan yüklenicidir.

Sözleşmede olması gerekenler

• İşin tanımı ve proje ekleri. Hangi projeye göre yapılacağı, tüm paftalarla birlikte: mimari proje süreci.
• Teknik şartname. Malzeme sınıfları ve imalat standartları; “birinci sınıf malzeme” ifadesi tek başına hiçbir şey tanımlamaz: inşaat teknik şartnamesi.
• Süre ve gecikme. Başlangıç, bitiş ve gecikme hâlinde uygulanacak kural.
• Hakediş ve ödeme planı. Ödemeler tamamlanan imalata bağlanır.
• İş değişikliği yordamı. Ek iş yazılı onay olmadan yapılmaz.
• Teminat. Kat karşılığında ve büyük işlerde teminat mekanizması.
• Ayıplı iş ve garanti. Teslimden sonra çıkan kusurların giderilmesi.
• Sigorta. İş kazası ve üçüncü kişi zararları.
• Fesih koşulları. İş yürümezse ne olacağı — en az düşünülen ama en gerekli madde.

Kat karşılığında ayrıca konuşulacaklar

Kat karşılığı sözleşmeler, arsa sahibi açısından hem en yaygın hem en riskli modeldir; çünkü karşılığı peşin alınmaz, bina bitince alınır.

• Paylaşım listesi. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı kat ve cephe belirtilerek, kroki üzerinde.
• Tapu devir zamanlaması. Devirlerin hangi imalat aşamasında yapılacağı.
• İskân şartı. Yapı kullanma izin belgesi alınmadan son devirlerin yapılmaması: yapı denetim ve iskân süreci.
• Gecikme yaptırımı. Sürenin aşılması hâlinde ne olacağı.
• Devir yasağı. Müteahhidin işi başkasına devredip edemeyeceği.

İnşaat sırasında kontrol

1. Yapı denetim raporlarını takip edin. Seviye tespitleri işin resmî fotoğrafıdır.
2. Beton ve demir numune sonuçlarını isteyin. Sonradan istenemez.
3. Kapatılmadan önce fotoğraflayın. Tesisat ve donatı, kapandıktan sonra görünmez: mekanik tesisat nedir.
4. Yalıtım imalatlarını görün. Su yalıtımı ve ısı yalıtımı, en kolay eksiltilen ve en geç fark edilen kalemlerdir: mantolama nedir, nasıl yapılır.
5. Ödemeyi imalata bağlı tutun. Fiziksel ilerlemenin önüne geçen ödeme, denetim gücünüzü azaltır.
6. Değişiklikleri yazılı hâle getirin. Sözlü mutabakat teslimde tartışmaya döner.

Yapı ve imar düzenlemeleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir; müteahhit yetki belgesi ve yapı denetim yükümlülükleri de bu çerçevededir.

Nelere dikkat etmeli

1. Yetki belgesi var mı? İlk ve en kolay doğrulanabilir bilgi.
2. Bitmiş iş yerinde görüldü mü? En az bir kış geçirmiş olmalı.
3. Teknik şartname sözleşmeye ekli mi? “Birinci sınıf” ifadesi bir tanım değildir.
4. Ödeme imalata bağlı mı? Peşin ağırlıklı ödeme en büyük risk.
5. Gecikme maddesi var mı? Süre yazılı değilse gecikme de yoktur.
6. Ek iş nasıl fiyatlanacak? Yazılı onay şartı konulmalı.
7. Fesih hâlinde ne olacak? Yarıda kalan iş senaryosu düşünülmeli.
8. Sigorta var mı? İş kazası sorumluluğu iş sahibini de ilgilendirebilir.
9. Kat karşılığında tapu devirleri hangi aşamada? En kritik madde.
10. Fatura ve belgeler düzenli mi? Belgesiz iş, uyuşmazlıkta dayanaksızdır.

Memnun olmayanlar en çok neyden şikâyetçi?

1. İşin yarıda kalması. Ödemeler imalatın önüne geçmiş, yüklenicinin bitirme motivasyonu kalmamıştır.
2. Malzemenin anlaşılandan düşük çıkması. Teknik şartname yoktur; “birinci sınıf” ifadesine güvenilmiştir.
3. Sürenin aşılması. Gecikme yaptırımı sözleşmede bulunmamaktadır.
4. Yalıtımın eksik yapılması. Kapanan imalatlar kontrol edilmemiş, sorun kışın ortaya çıkmıştır.
5. Kat karşılığında paylaşım anlaşmazlığı. Hangi dairenin kime ait olduğu kroki üzerinde netleştirilmemiştir.
6. İskânın alınamaması. Projeye aykırı imalatlar yapılmıştır.
7. Ek işlerin toplu faturalanması. Yazılı onay şartı konulmamıştır.
8. Muhatap bulunamaması. Sözleşme tanımsız bir “firma” ile yapılmıştır.

Sık sorulan sorular

Müteahhit seçerken en önemli kriter ne?
Bitmiş bir işini yerinde görmek ve önceki iş sahibiyle konuşmak. Fiyat tek başına ölçüt değildir; en düşük teklif çoğu zaman kapsamı dar tutulmuş tekliftir.

Kat karşılığı sözleşmede en kritik madde hangisi?
Tapu devirlerinin hangi imalat aşamasında yapılacağı ve son devirlerin iskân şartına bağlanması. Bu iki madde, arsa sahibinin elindeki tek gerçek güvencedir.

Yetki belgesi neden önemli?
Yapı müteahhitliği yetki belgesi, işi üstlenen tarafın kayıtlı ve takip edilebilir olduğunu gösterir. Belgesiz çalışan bir tarafla yaşanacak uyuşmazlıkta muhatap bulmak güçleşir.

Ödemeyi nasıl planlamalıyım?
Hakedişe bağlı olarak: her ödeme tamamlanmış ve kontrol edilmiş bir imalat aşamasının karşılığı olmalıdır. Son dilim, teslim ve eksik listesinin kapatılmasından sonra ödenir.

En düşük teklifi vermek doğru mu?
Teklifler ancak aynı kapsam ve aynı şartname üzerinden karşılaştırılabilir. Kapsamı yazılı olmayan düşük bir teklif, işin ilerleyen aşamalarında ek kalemlerle yükselir.

İlgili sayfalar

• Anahtar teslim tadilat sözleşmesi
• İnşaat teknik şartnamesi
• Yapı denetim ve iskân süreci
• Mimari proje süreci
• Ev tadilatı: nereden başlanır
• Kentsel dönüşümde bina kabuğu

• Kaba inşaat aşamaları